Жилье в собственности

Зачастую человеку бывает непросто разобраться в российских законах. Иногда нормы неочевидны или представляются нелогичными. Однако, в юриспруденции действует принцип «незнание законов не освобождает от ответственности». И крайне дорого последствия подобного незнания обходятся в сфере недвижимости.

Сегодня много вопросов возникает о праве собственности на жилье.

Право собственности представляет собой право лица владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жильем (квартирой, домом, комнатой). Документом, подтверждающим, что человек является собственником квартиры, является в большинстве случаев Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Право собственности на жилье регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ. Оно может быть приобретено различными способами:

1) путем возведения нового строения (новостройки);

2) путем заключения договора купли-продажи (дарения, мены, ренты и.т.д.);

3) по наследству.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя, принадлежит создателю вещи. Но при создании новой вещи должны учитываться права и законные интересы прочих лиц (по  жилью это могут быть, например, владельцы земли на которой возводится дом).

Само право собственности на здания, сооружения и иное создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. Но зарегистрировать право собственности возможно и на уже построенный дом, и на дом еще строящийся (право собственности на объект неоконченного строительства).

Порядок регистрации созданного недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно нормам данного Закона для регистрации права собственности на вновь созданный объект обязательно требуется какой либо документ, подтверждающий право собственности или иное право (например, пожизненное наследуемое владение) на земельный участок, на котором построено новое жилье; разрешение на производство строительства; документы из БТИ, содержащие описание построенного объекта недвижимости, проектная документация.

Если на постройку объекта никакой разрешительной документации нет или дом построен на участке, не принадлежащем застройщику, то у построившего дом лица возникнет проблема с судебным признанием права собственности на самовольную постройку.

Вообще самовольная постройка  представляет собой дом или любую иную недвижимость, возведенную на земельном участке, не предназначенном для строительства (например, на земле сельскохозяйственного назначения), либо построенную без получения разрешения и с нарушением градостроительных норм и правил.

Крайне неприятно, что лицо, возведшее самовольную постройку, не может оформить право собственности на свое строение, а значит,  «строитель» не вправе распоряжаться домом (продавать, завещать, дарить, сдавать). Более того, суд может обязать снести самовольную постройку за счет того лица, кто ее возвел.

Адвокаты часто добиваются решений о признании права собственности на самовольную постройку. Для этого необходимо обратиться в суд с иском о признании за построившим лицом права собственности на возведенную постройку. В большинстве случаев перед вынесением решения суд проводит специальную строительно –техническую экспертизу для выяснения не нарушает ли постройка чьих либо прав и интересов и соответствует ли она строительным нормам. Если отклонения от норм незначительные, то суд идет истцу навстречу, если земельный участок, на котором стоит здание, в законном порядке предоставлен под постройку или же он принадлежит лицу, которое возвело строение (на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения).

Если же эксперт установил, что право сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью людей право собственности на самовольную постройку не может быть признано. В этом случае суд откажет в удовлетворении иска, сославшись на эти обстоятельства.

Как мы отмечали выше, право собственности на жилье (квартиру, дом, комнату) может быть приобретено на основании договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, купли-продажи, мены, дарения.

Так как любой переход права собственности на имущество от одного лица к другому подлежит обязательной государственной регистрации, то право собственности у добросовестного приобретателя жилья возникает с момента государственной регистрации права собственности, если другое не установлено законом.

Передачей жилья признается вручение вещи покупателю (одаряемому) и оформляется передача недвижимости не только путем символической передачи ключей, но и путем подписания акта приема-передачи недвижимости. Такой акт должен быть обязательно, вне зависимости от того, по какому договору приобретается жилье. Именно акт подтверждает добросовестное исполнение продавцом (дарителем) обязанности по передаче жилого помещения.

Еще одним распространенным способом приобретения жилья в собственность является наследование.

В случае смерти право собственности на принадлежавшее умершему имущество в порядке наследования переходит к другим лицам по закону или завещанию. Адвокаты нашей Коллегии оказывают гражданам содействие в получении права собственности на жилье в порядке наследования, как путем представления интересов наследников в нотариальных органах, так и в судебном порядке.

Приватизация, которая уже неоднократно продлевалась, также дает возможность приобрести жилье в собственность. В Жилищном кодексе РФ указано, что нуждающиеся малоимущие граждане имеют возможность получить жилье по договорам социального найма. Такое жилье, а также жилье, предоставленное гражданам ранее по жилищным ордерам, до 1 марта 2015 года может быть приватизировано.

Важно отметить, что приватизировать можно только целиком жилое помещение, занимаемое гражданами на основании договора социального найма (или по ордеру) в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Жилье, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении различных организаций  (ведомственный фонд) далеко не всегда может быть приватизировано.

В законе содержатся запрет на приватизацию жилья:

• служебного жилья;
• в общежитиях;
• в аварийных домах;
• в закрытых военных городках;

Если у вас возник любой вопрос, связанный с жильем в собственности – звоните нам, мы поможем Вам грамотно разобраться с возникшей проблемой.